(1)破产企业作为承租人的情况。
企业破产后一般情况下应当停止生产经营，破产企业作为承租人所签租赁合同作为企业经营的一部分，严格讲也应当解除。如果破产企业继续生产经营，且租赁合同的继续履行符合破产企业的整体利益，那么可以有管理人继续履行合同，并变更合同的主体为管理人。管理人在履行合同过程中给合同另一方当事人造成损失的，作为公益债务处理，而不能简单让对方当事人申报债权。
（2）破产企业作为出租人的情况。根据《中华人民共和国企业破产法》，出租人的破产管理人根据选择，可以解除合同。但是，如果认可行使解除权的话，承租人将因出租人的破产这一与自己无关系的事由而失去承租权这种财产权，由于承租权是独立的财产价值。所以，从保护承租人的理念出发，应当将破产管理人解除合同的权利进行限定。否则，按照《破产法》第五十三条："管理人或者债务人依照本法规定解除合同的，对方当事人以因合同解除所产生的损害赔偿请求权申报债权"之规定，承租人仅仅可以就其损失申报债权，而目前我国破产案件的清偿率很低，几乎为零，承租人申报债权几乎是形同虚设，没有任何价值。现实中承租人对此反映强烈，意见很大，拒不履行解除合同的情形时有发生，严重影响破产案件的进程和社会和谐稳定。破产管理人不行使解除权时，租赁合同在破产管理人的管理下继续下去，租金则属于破产债权，那么因管理人继续履行合同给承租人造成损失的，应当作为公益债务处理
