一、房屋买卖协议无效的情况有哪些

房屋买卖协议在以下情况下会无效：如当事人无民事行为能力或限制行为能力、表达意愿不真实（如存在欺诈、胁迫）、违背法律、行政法规规制、扰乱公共秩序和善良风俗等。

根据我国《中华人民共和国城市房地产管理法》中的规定，未经合法手续获取权属证书的房屋不得转售，因此若房屋买卖协议涉及此类房屋，也可能被判定为无效。

《民法典》第二百零九条【不动产物权登记的效力】不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。

依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

第二百一十一条当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。

二、我买的房子已经还贷一年了，没有房子可以退房吗

在特定情况下，若由于开发方自身因素导致购房合同无法正常履行，例如逾期交付房屋已达严重程度或者房屋质量严重低于标准等情形，且这些符合法律法规及购房协议中所规定的解约条件时，便可依据相关条款行使解约权以解除购房合同。

需要明确区分的是，购房行为与从银行获得贷款支持的金融活动具有独立性，因此，解除购房合同并不意味着相关贷款合同也随之终止。

针对已经支付一年房贷但希望退房的情况，您可以尝试与开发商进行友好协商解决。

若开发商拒绝接受退房请求，您可以考虑通过出售所购房屋的方式，将所得资金用于偿还剩余的房屋贷款。

鉴于您已经还款一年，此时房产证很可能已经办理完毕。

在这种情况下，买卖双方均存在违约行为，在完成退房和赔偿事宜之后，双方仍需共同前往房地产发证机关办理房产证的过户或注销手续。

根据法律规定，涉及受国家控制的自然资源，其所有权可以采取不登记的形式。

三、房地产买卖居间合同违约后一定需要支付违约金吗

房地产买卖居间合同违约情况下，能否承担违约金责任，关键在于合同中所约定的违约责任条款及相关法律法规的具体规定。

通常而言，若合同已详细制定并列明了违约责任及其违约金的具体金额或计算方式，那么在违约事件发生之际，违约方需依照合同约定履行违约金支付义务。

此乃合同双方自愿协商达成的共识，具有法律约束效力。

即便合同中已经约定了违约金，但在法院审理案件过程中，仍会对违约金的金额进行合理性评估。

倘若法院认定违约金过高，超过了实际损失的范畴，并且与违约行为的严重性不相匹配，则法院有权根据实际情况酌情调整违约金的金额。

另外，若违约行为系由不可抗力因素或其他合理理由所引发，法院亦有可能减轻甚至豁免违约方的赔偿责任。

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