一、商品房备案收取溢价算合法吗

这是完全合法的。

在大多数情况下，溢价实际上不仅是代理人获取利润的有效手段，而且还是其价值的体现。

在房地产销售行业中，人们常常会委托专门的中介机构来协助出售房产。

有时候，这些中介机构甚至还会与售房者就销售基础价格进行协商，最终双方将会固定一个比例，对于超出销售基础价格的那部分收入进行分成。

然而需要指出的是，这个初始的基础价格往往都是卖方心中理想的预期售价。

经过中介机构的专业化宣传和推销之后，房屋的实际售价很可能会高于原有的基础价格，而这个超出基础价格的部分便被称之为“溢价”。

采用这样的策略来销售房产，实际上能够极大地激发销售团队的积极性，同时也能让卖方享受到超过预期的收益。

只要一手住房溢价的程度保持在合理范围之内，那么它就是合法的。

《城市商品房预售管理办法》第五条

商品房预售应当符合下列条件：

（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；

（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。

二、商品房排卡销售违法吗

在我国现行法律法规框架下，商品房销售实行事先许可批准制度。

凡企图销售预制期房的房地产开发商，务必要具备合法且有效的《商品房预售许可证》，如若在未获准此许可并违反此条规定而进行预售活动的话，则被视为违法行为；然而在此类状况下与其购房者签订的《商品房预售合同》亦应被依法否定其效用性。

但是，如果房地产开发商能在该诉讼案件发生之前取得合法有效的《商品房预售许可证》，那么这款预先售卖合同便可被视为具有法律效力。

三、商品房阳台修花池违法吗

就广大购房者关注的商品房阳台内侧是否可以修建花池是否触犯法律之问题，答案将取决于以下几个至关重要的因素：首先，对于任何可能对建筑物安全构成威胁的改造行为，例如，过于沉重的花池可能对阳台的承重能力产生不良影响。

大量已建成的住宅区内的业主管理规定通常会对阳台的用途做出适当限制，若改造行动违背这些规定则有可能被判定为违反规定的行为。

部分改造行为亦需预先得到物业服务公司、业主委员会或者相关政府主管部门的许可和批准。

最后，如果所建花池严重损害邻里居民的日常生活品质，诸如造成漏雨、遮蔽阳光以及侵占公共区域等问题，那么这种行为也可能被视为违法行为。

综合以上分析，若在阳台内侧修建花池并未产生上述负面影响，并且严格遵守相关法律法规以及住宅区内部规定，那么此类行为通常不会被认定为违法行为。

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