一、买房认购书是不是有法律效力,具体的规定是怎样的

商品房认购书这玩意儿可是具有法律效益的哦！它其实就是咱们商品房买家和卖家在签定那个啥，就是商品房预售合同或者是商品房现房买卖合同前先签个协议，这算是给双方关于交易房子的一些重要事项做了个初步的共识嘛。

搞定了认购书以后呢，开发商就得按照规定在跟购房者约定好的时间内跟他们签下真正意义上的商品房买卖合同啦。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。

二、什么时候认购书可以代替正式合同

通常情况下，房屋认购书或房屋认购合同与购房合同并非同义词，表明其并非等同于购房合同。

然而值得注意的是，根据当前的法律框架，房屋认购书并非完全独立于购房合同之外，只要符合相关法律法规的规定，房屋认购书可以转化成购房合同形式进行履行。

此时，房屋认购书便可视为购房合同。

三、签了认购书能退房吗

签署了认购协议，如果出现特殊情况，确实是有可能进行退房操作的，然而具体操作过程相对比较复杂，其中涉及到了违约费用或定金的支付问题。

第一步，首要任务就是要由双方共同前往当地的房地产发放注册单位，完成房产证的变更或者注销事宜。

买受方也可以选择以挂号信、传真或者电话的方式，向出卖方提出退房请求，若因出卖方的过失而引发的退房行为，则应由其承担由此产生的所有经济损失，这其中就包含了贷款利息、首付款的存款利息以及购房所产生的税费等等。

接下来，如果在认购协议中明确规定了退房的赔偿标准，那么就按照合同中的约定来执行，但是如果合同中所规定的赔偿标准无法完全弥补买受方的实际损失，那么买受方可另行提出赔偿要求。

反之，若是因为买受方的贷款申请未能获得批准，或者双方对于付款方式存在分歧等原因导致的退房，那么出卖方并不需要承担任何赔偿责任。

紧接着，自买受方向出卖方提出退房请求之日起的15个自然日内，出卖方必须全额退还买受方已经支付的所有房款，同时还需负责协助买受方与贷款银行解除或者终止所有相关的合同手续。

最后，当买受方发出退房通知之后，出卖方应该尽快将所有购房款项归还给买受方，并完成公积金管理机构或者贷款银行的还款手续。

倘若无法顺利完成上述事项，出卖方则每日须向买受方支付相应的违约金。

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