一、预售商品房在执行过程中如何处理

1.签预售合同。

开发企业需与购房者签定商品房预售合同，也可请代理人代办，但需出具书面委托书。

2.报备登记。

合同签署后，开发商应在30天内将预售合同送至房地产管理部门和土地管理部门进行登记备案。

3.收预付款。

开发商可视项目建设情况，分阶段收取预售款，如有特别协议，则依协议执行。

所收款项专用于房屋开发建设，不可挪为它用。

4.办产权证。

预售房取得竣工合格证满90日后，购房者应凭相关证明材料到房地产管理部门和土管部门办理产权登记手续。

《民法典》第二百二十一条

当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

第二百三十五条

无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。

房屋预售定金能退。购房者按约履行的能退，或抵作价款；售房者毁约的，定金能退双倍；因特殊情况天然要素导致不能签定生意合同的、对协议及补充协议内容未能达成合意而无法签约不归责于任何一方的，定金同样能退。

《民法典》第五百八十六条

当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。定金的数额由当事人约定；但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。

第五百八十七条

债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的，应当双倍返还定金。

二、茶室变商品房违法吗知乎

商铺无法变为住宅，因为这涉及到两个关键因素：首先，房子的属性固定；其次，商铺与住宅的消防安全准则不同，如大型商场的商铺必须具备独立的厨房和卫生间供水系统。

茶室通常为商业服务性场所，而商品房则主要作为居民楼房用途。

如果未经过合法审批就擅自将茶室改为居住或销售用的商品房，可能会触犯《中华人民共和国城乡规划法》及《物业管理条例》等相关法律法规，这些法规规定了改变建筑使用性质需要得到规划部门和其他相关部门的许可。

三、商品房的车位能退吗

商品房买了停车位之后突然觉得不划算，这时候别着急，是可以退货滴。

其实，关于这个问题，你得看看当初你们签订的合同中有没提到这点。

如果明确规定这个车位可以随时退还，那走正常程序就能把钱要回来；如果合同里没提到这个事儿，那就有点儿麻烦了。

这样的情况下，如果你想退货，那就相当于你自己违约了呀。

这样的话，卖家可能会收点儿违约金再给你退掉。

不过话说回来，如果你们签的这份合同正好有一条可以无条件退货的条款，比如开发商在合同里白纸黑字说他们保证无论什么情况都能按原价给退货之类的，那恭喜你！直接去找开发商申请退款就行了，他们应该会全额退还你的购车位款项。

当然，如果开发商在卖车位的过程中出现了任何违法违规的行为，你完全可以以此为理由，要求解除合同。

比如说，他们可能违规销售了没有产权的车位等等。

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