一、我问个问题商品房为什么外面可以改造吗

小区进行外立面改造活动未依法取得有效许可的话属于违法行为。

若欲对建筑物之外立面实施整改亦须经城市规划行政主管机关的审查并获取相应的审批证书，倘若未经合法授权便擅自修改住宅外立面，则该等业主之违规行为将可能受到物业公司的上报，之后交由相关行政部门依法予以处置。

在现行的法律体系之下，有关商品住房室外建筑物的改造工作必须严格遵循以下几个步骤：首先，应当向物业管理单位或者相关政府部门递交改造申请，详细阐述改造的具体目的以及所拟定的实施方案；其次，在获得了正式的批准之后，方可依据既定的条件与程序展开实际的改造工程；如果改造项目涉及到建筑结构的变动，则需要额外邀请专业性的鉴定机构进行全面的安全评估工作。

在整个改造过程中，务必要严格遵守相关的法律法规，以确保改造作业的合法性及安全性得到充分保障。

《住宅室内装饰装修管理办法》第六条

装修人从事住宅室内装饰装修活动，未经批准，不得有下列行为：

（一）搭建建筑物、构筑物；

（二）改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗；

（三）拆改供暖管道和设施；

（四）拆改燃气管道和设施。

本条

所列第

（一）项、第

（二）项行为，应当经城市规划行政主管部门批准；第

（三）项行为，应当经供暖管理单位批准；第

（四）项行为应当经燃气管理单位批准。

二、商品房降价引发纠纷如何处理

在商品房价格出现下滑之时，业主有权通过和解、磋商、仲裁以及诉讼等多种手段来捍卫自己的合法权益。

在此过程中，各相关方面都应秉持着公平公正、互利共赢的基本原则，以非公开化的洽谈形式达成具有法律约束力的和解协议；倘若在这一过程中未能就某些关键细节达成共识，亦可寻求由独立的第三方介入协调解决纷争；若经过充分的磋商仍然无法解决问题，那么便可以选择将争议提交至特定的权威机构进行仲裁审理，或者直接向拥有司法管辖权的人民法院提起诉讼。

三、商品房预售合同有啥特点，法律如何规定

商品房预售合同的特性表现为以下几个方面：首先，它所适用于的房屋类型为尚未完全建造完成的期房；其次，预售合同要求开发商已投入至整个项目工程建设中的资金比例必须达到总投资额的百分之二十五以上，并且已经制定了明确的施工细致规划以及末期完工时间的预定计划；再者，预售合同受到了相当程度上的政府干预管理；此外，预售合同本质上是一种带有附加期限约束的交易行为。

对于商品房现销和商品房预售这两种销售方式来说，它们之间的主要区别在于，在进行商品房预售时，只需要开发商投入到开发建设过程中的资金达到工程总投资的百分之二十五以上便可进行销售。

在进行商品房现销时，则要求该房屋已经通过竣工验收，并且在预售合同签署之后，由于某些不可预测的因素，可能会导致商品房无法按照预期顺利建成或者交付给购房者。

又或者即使建成的商品房也可能存在各种质量问题，从而使得购房者无法真正实现对商品房的所有权，因此，相比较之下，商品房预售对于购房者来说，其潜在的风险要更高一些。

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