一、租房合同还未生效可以退租吗

在租赁合同尚未正式生效之前，如有承租者欲提前终止租约并退回其所租赁之房间，则应首先与出租房屋所有方进行友好磋商以达成协议，实现顺利进行的退房和退还租金的目的。

若出租房屋所有方明确表示不愿进行协商解决，则视为承租方自愿单方面违反了原有合约约定，出租方此时有权依法扣除部分或者全部的租金或者押金来抵偿违约金，甚至进一步提出要求承租方赔付经济损失的诉讼请求。

关于因自然灾害等不可抗力因素导致的退房行为，原则上并不需要承担赔偿责任。

《中华人民共和国民法典》第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。

合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。

主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。

二、租房合同毁约金是多少

(1)关于违约金，依据当事人自愿原则进行协商议定，并在具体金额上并无明确的规定限制，通常是依据违约行为可能给对方造成的损失规模大小而合理设定。

(2)当任何一方出现违反其合约义务的情况发生后，对于遵守协议的一方若希望违约方能承担相应的赔偿责任，则需按照先前所附违约金的约定。

假如约定的违约金低于实际损失，那么守约方可向法院提起诉讼，请求适当提高违约金；反之，若约定的违约金过高，超出了实际损失范围，违约方也可向法院提出申诉，请求降低违约金。

(3)“不超过20%”的规定，应当理解为不得超过主合同标的额的20%，然而这仅限于定金条款的适用范畴。

若定金的约定金额超过主合同标的额的20%，那么超出部分将无法得到法院的支持和认可。