什么是“买卖不破租赁”原则

最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国》若干问题的意见(试行)》第五百九十一条第二款规定,私有房屋在租赁期内,因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的,原租赁合同对承租人和新房主继续有效。

《民法典》第七百二十五条规定,租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。

《解释》第四百七十八条规定,“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动,承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的,人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外:

(一)房屋在出租前已设立抵押权,因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的;

(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”

根据上述规定,“买卖不破租赁”是指租赁房屋在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力,原租赁合同对承租人和新房主继续有效,承租人有权请求房屋受让人继续履行原租赁合同。

但是,“买卖不破租赁”受到约定限制和法定限制:

①当事人另有约定除外:“买卖不破租赁”受当事人另有约定限制;

②事先抵押权限制:受房屋在出租前已设立抵押权,因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的,“买卖不破租赁”受限制;

③事前查封限制:房屋在出租前已被人民法院依法查封的,“买卖不破租赁”受限制。

【提示】

“买卖不破租赁”受到事先抵押权、事前查封和当事人约定的限制。

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