房屋先抵后租该如何处理

先抵押后出租,出租人应当书面告知承租人该租赁物已抵押的事实。

已经抵押的财产出租的,抵押权实现后,租赁合同对受让人不具有约束力,即受让人可终止原租赁合同,承租人对该租赁物不享有优先购买权、继续租赁权。

抵押人未书面告知承租人抵押事实的,抵押权实现造成承租人损失的,抵押人承担赔偿责任;如果书面告知承租人该财产已经设定抵押,抵押权实现造成承租人损失的,由承租人自己承担。

抵押权的效力,只对于被设定为抵押物的财产本身有效,利息、租金等孳息不是抵押物。但当债务履行期届满,债务人不履行债务致使抵押物被人民法院依法查封的,自查封之日起抵押权人有权收取该抵押物的孳息。抵押权人未将查封抵押物的事实通知应当清偿法定孳息的义务人的,抵押权的效力不及于该孳息。取得孳息的清偿顺序:

(1)收取孳息的费用;

(2)主债权的利息;

(3)主债权。

对于“先租后抵”的,拍卖变卖抵押物原租赁关系不受影响,亦即抵押物的承租人仍然可以向受让人主张租赁权,受让人所取得的财产是负担租赁权的财产;同时出租人(抵押人)有告知承租人抵押物处置的义务,以保障承租人的优先购买权。

《民法典》第四百零五条

抵押权设立前,抵押财产已经出租并转移占有的,原租赁关系不受该抵押权的影响。

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