对商品房预售合同中免责条款的规制

(一)立法规制

目前虽无一部完整的法律专门对商品房预售的免责条款进行规定，但依旧可以从相关散见的法律中，对免责条款订入商品房预售合同的条件、有效无效的要件、解释规则、无效或被撤销后的法律后果等找到相关法律依据，当然还须进一步加强立法使之呈系统性、规范性。

(二)司法规制

司法规制对于保证购房者免受不公平免责条款的侵害起着重要作用。具体内容包括：

(1)人民法院和仲裁机构可以对有争议的免责条款进行解释;

(2)依法撤销商品房预售合同中违反民法基本原则及损害相对人利益的免责条款;格式合同中免责条款被撤销或被确认无效，不影响其他条款的效力;

(3)依法审查、撤销、变更行政部门制订或认可的格式合同中的免责条款。

(4)当行业规定与法律规定冲突时，严格适用法律规定。

(三)行政规制

行政规制对于避免和纠正不公平的免责条款也起着重要的作用。房地产管理机关在免责条款规制方面的职能包括：

(1)事先审查。即在商品房预售合同进行登记时，站在公平的角度对当事人之间签订的免责条款进行审查、指导、提供修改建议。

(2)事后监督。即在商品房预售合同签订后，监督开发商依约进行工程建设，不能随便以免责事由拒绝或拖延履行合同约定的义务。

(3)对使用不公平免责条款的销售商进行行政处罚。

(四)社会团体规制

购房者可以通过消费者协会，调解预购方与预售方的纠纷。消费者协会还可以建议销售商停止使用对购房人不公平的免责条款。社会团体规制其实是起社会监督的作用。

综上，在商品房预售合同中订立免责条款以分散风险有其存在的合理性与必要性。然而免责条款决不能成为开发商逃避责任的避风港。现实生活中大量存在的不规范免责条款已使得购房者的利益受到损害，因此，有必要根据公平合理的原则，从立法、司法、行政等多角度对免责条款进行规范。

购房者须明确哪些属于免责条款、什么样的免责条款合法有效，通过提请注意等程序性的规定等来保障自己的权益。相信，通过法律的完备、购房者法律意识的觉醒及社会各方面的努力，不公平的免责条款将会在商品房预售合同中逐渐减少，直至消失。如果在买房方面还有什么疑问，或者遇到的问题较为复杂，可以向华律网进行在线法律咨询。