住宅变公寓买房要如何防止产权缩水

购房者买房时应仔细询问清楚项目产权性质，如果开发商在和购房者签合同时对没有明确告知房子使用性质，涉嫌欺诈。如果购房者需要退房并要求赔偿，须证明自身损失有多少，维权存在一定困难。而开发商正是抓住了购房者维权成本高的现状，才敢不回应。

最好的方式还是在合同签订阶段，明确房屋使用性质，不给开发商可乘之机。

实际上，现在很多项目都是住宅和公寓混建，这二者的区别主要有以下几点：

首先，产权年限，住宅的土地使用年限是70年，而公寓大多数是40、50年。

第二、公寓不具备住宅的部分功能，比如公寓不通燃气，能源只能依靠电力，它的居住成本较商品住宅要高；

第三、贷款方面，公寓必须要求付只能使用商贷，不享受首套房贷款利率优惠；住宅则可20%首付，可以用公积金贷款，可享受首套房贷款利率优惠；

第四、落户问题，公寓一般不可落户，也不能保证孩子上学。住宅则可落户，孩子可以上学。

第五、在得房率方面，由于公寓的消防标准要高于住宅，且住户密度大，导致得房率最高只能达到7成左右，而住宅呢，得房率能超过8成。

最后，也是最重要的一点，同一个小区的公寓和住宅相比，其保值效果要更差。比如公寓的光照标准比住宅低，导致公寓会比同地段住宅的价格低。

《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条 土地使用权出让最高年限按下列用途确定：

(一)居住用地七十年；

(二)工业用地五十年；

(三)教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；

(四)商业、旅游、娱乐用地四十年；

(五)综合或者其他用地五十年。《物权法》第一百四十九条 住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。

非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。

《民法典》第三百五十九条 【建设用地使用权的续期】住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。

非住宅建设用地使用权期限届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋以及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。