住宅变公寓买房要如何防止产权缩水
购房者买房时应仔细询问清楚项目产权性质,如果开发商在和购房者签合同时对没有明确告知房子使用性质,涉嫌欺诈。如果购房者需要退房并要求赔偿,须证明自身损失有多少,维权存在一定困难。而开发商正是抓住了购房者维权成本高的现状,才敢不回应。
最好的方式还是在合同签订阶段,明确房屋使用性质,不给开发商可乘之机。
实际上,现在很多项目都是住宅和公寓混建,这二者的区别主要有以下几点:
首先,产权年限,住宅的土地使用年限是70年,而公寓大多数是40、50年。
第二、公寓不具备住宅的部分功能,比如公寓不通燃气,能源只能依靠电力,它的居住成本较商品住宅要高;
第三、贷款方面,公寓必须要求付只能使用商贷,不享受首套房贷款利率优惠;住宅则可20%首付,可以用公积金贷款,可享受首套房贷款利率优惠;
第四、落户问题,公寓一般不可落户,也不能保证孩子上学。住宅则可落户,孩子可以上学。
第五、在得房率方面,由于公寓的消防标准要高于住宅,且住户密度大,导致得房率最高只能达到7成左右,而住宅呢,得房率能超过8成。
最后,也是最重要的一点,同一个小区的公寓和住宅相比,其保值效果要更差。比如公寓的光照标准比住宅低,导致公寓会比同地段住宅的价格低。
《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条 土地使用权出让最高年限按下列用途确定:
(一)居住用地七十年;
(二)工业用地五十年;
(三)教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年;
(四)商业、旅游、娱乐用地四十年;
(五)综合或者其他用地五十年。《物权法》第一百四十九条 住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。
非住宅建设用地使用权期间届满后的续期,依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,依照法律、行政法规的规定办理。
《民法典》第三百五十九条 【建设用地使用权的续期】住宅建设用地使用权期限届满的,自动续期。续期费用的缴纳或者减免,依照法律、行政法规的规定办理。
非住宅建设用地使用权期限届满后的续期,依照法律规定办理。该土地上的房屋以及其他不动产的归属,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,依照法律、行政法规的规定办理。